来源：不良资产头条
作为国企中的超级巨无霸、世界500强，建发的营收排名位居全球第98位。两年前斥巨资收购的红星美凯龙，现在看来成为沉重的包袱，成为过去20年来首度亏损的重要原因。
2025年首度亏损
近日，建发对外发布了2025年度业绩预亏的公告，这是建发过去二十年在A股上市以来，首次出现亏损。
2024年，建发的净利润下跌了77%，但仍有29亿出头的盈利，一直到去年前三季度，尽管它的净利润又下滑了44%，也还是守住了11亿的正向盈利。
到了年底，房地产项目集中交付结算，建发的利润，终于绷不住了。
在业绩预亏的公告中，建发甩出了三个要点：
一是大宗贸易业务继续保持稳健盈利；
二是联发集团还要继续亏损；
三是刚收购过来的红星美凯龙，也在亏损。
最后，几个因素叠加起来，上市公司全年的净利润，就这样由盈转亏了。
建发旗下的房地产业务，有两个核心平台，最大的是建发房产，联发集团相对小一些。去年，百强房企榜单上，建发房产销售规模1221亿，排名第七；联发集团销售规模272亿，排在第29位。
相比建发房产，建发旗下的联发集团，不仅规模更小，而且在这两年里，还对上市公司的盈利拖了后腿。
2023年以来，联发集团为建发名下地产业务贡献的利润，已经连续三年为亏损状态了。
前几年拍下的高价地，再加上市场下行、房价下跌、销售阻滞，让它很难消化掉。去年初，建发对联发集团启动了一轮大规模的组织架构和人事调整。
连同董事长、总经理两个最有实权的一二号位，都被各降一级留用，腾出一把手位置，建发重新指派任命。
红星美凯龙成为“包袱”
两年前，建发对家居商场龙头企业——红星美凯龙的收购，现在从它对上市公司财务业绩的拖累来看，也是一大败笔，变成沉重的包袱了。
当时的收购，建发看似捡了个大便宜。彼时，作为控股股东，红星美凯龙的老板车建兴陷入了深重的财务危机。
建发充当白衣骑士，收购了红星美凯龙将近30%的股权，付出了62亿现金代价，取得了红星美凯龙超过158亿净资产，入主控股股东。
由此一次性确认了逾96亿的重组账面收益，让建发在2023年的净利润大幅上涨，但上百亿的收购重组收益，属于纸上财富，不会带来现金流入。
实际上，红星美凯龙所处的家居建材行业，与房地产同在一条船上，这几年也是艰难求生，2023年由盈转亏以来，红星美凯龙就陷入了连续亏损，去年依然是扭亏无望，拖累了建发的盈利。
回过头看，两年前对红星美凯龙的巨资收购，现在遭到了反噬。
原以为捡了大漏，其实有可能踩了大坑。
对赌豪宅 亏损了
作为国企中的超级巨无霸。建发是世界五百强企业，去年的营收排名位居全球第98位，A股上市的建发股份，装进了大宗商品贸易和房地产两大业务。
2024年，建发的营收规模有所回落，但仍然超过了7000亿。其中，大宗贸易业务收入将近5100亿，房地产业务收入1800多亿。
还有收购红星美凯龙以后，新增了家居商场运营业务收入，大约80亿。
一直以来，建发的两大业务——大宗贸易和房地产，有着天然的互补性。
大宗贸易滚动了庞大的营收规模和现金流，背后依靠的是低成本资金，但它的利润很薄，只有2%左右；而过去二三十年来，房地产吃尽了人口和城镇化的红利，土地和房价一路飙涨、高歌猛进，是最暴利的行当之一。
对A股上市的建发来说，一手是滚大营收和现金流的大宗贸易，一手是利润丰厚的房地产。
它在二级市场展现出来的，是一张营收庞大、盈利稳定的财务报表。
在房地产最赚钱的那些年，建发只需要一门心思地提高周转，大举扩张，靠规模来增厚利润，以匹配和拉动上市公司几千亿的营收体量。
但现在，房地产行业掉头向下，从高处跌落了。
房地产业务规模和盈利下滑，建发出了一个新战略——明确要走高端产品线战略。
即打造位于核心城市核心地段的高端改善型项目。在北京、杭州、成都等几个城市，建发接连拍下了几块高价地。
2025年初，经过247轮竞价厮杀，它以逾90亿的代价，拍下位于北京海淀区的东升镇朱房四街棚改二期0030地块，溢价率超过25%。折算下来，平均楼面价9.5万/平米，几乎站上北京楼市的单价地王。
在杭州，建发经过102轮竞价之后，耗资逾34亿，拍下位于西湖区的蒋村文新单元地块，溢价率115%。折算下来，平均楼面价超过8.8万/平米，打破了杭州土地市场的单价纪录。
在成都，建发又花了33亿地价，与对手厮杀了213轮，拍下了位于锦江区的金融城三期H10地块，溢价率106%。折算下来，平均楼面价站上了4.1万/平米，一举成为成都楼市的单价地王。
核心城市、核心地段的土地，地价高、投资大，豪宅卖得贵，往往有足够的溢价空间。建发是要把从前房地产鼎盛时期的高周转模式，套用到豪宅项目上。
这很考验开发商的眼光和操盘能力，以及有钱人对豪宅持之以恒的信心，他们是否愿意源源不断地为此买单。
从去年的财务业绩来看，规模降了，利润崩了。在房地产规模萎缩、利润承压的年代，建发手里拿着的，还是一张旧地图。
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